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【不動産投資】これを言われたら騙されていると思え!

 

 

老後2000万円問題が提唱され、

自己資金を確保するためにIDecoやNISAなど節税や投資運用に目を向ける人が増加している昨今ですが、

そんな中、アンテナを張って不動産投資に目を向ける優秀な人ほど失敗してしまう理由を本書では解説されています。

 

 

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どんな不動産営業であれば、信用していいかいけないかの基準にもなってくるような名著なので是非ご参考にしていただければと思います。

 

 

 

この記事でわかることは、その一部ですが、下記をご紹介しています。

 

 

  • 売り切れ間近の人気物件は購入すべきか?
  • 節税の為にできるだけ多くの額を不動産投資につぎこむべきか?
  • これがきたら騙されていると知るべき、不動産営業の鉄板トーク
  • 信頼できる営業の見分け方

 

 

 

 

 

①売り切れ間近の人気物件を購入すべき?

 


売れ残り物件がオススメ物件に変わる衝撃のカラクリをお伝えします。

 


実は、中古マンションにはありませんが、本体工事費用に加えて、新築マンションには450-600万円の利益が乗っているのです。

 

それだけ利益が乗っているので、

営業からすれば1室うるだけで50-100万円のインセンティブが入るそうです。

 

そうなると、物件の資産価値がどうこうより、あらゆる理由をつけて、とにかくオーナーをつけたい。

 

その1つとして、売れ切れ間近という理由をつけて、人気感を出しているということです。

 

よって、人気により、売り切れ間近は実は、売れ残りのサインだったりします。

 

これを見抜くポイントですが、
本当に人気かどうかは、物件購入を決断する際に必ず現地見学を行えばわかります。

 

便利な場所であれば、たしかにそうかもしれませんが、

例えば、活気があると言われた立地が、全然そんな感じではないこともあります。

 

 

 


②より高い節税効果の為に2室同時購入すべき?

 


メリットで言うと、もちろん

買えば買うほど節税効果がある。

 


しかし、裏を返せば、もちろん収益が出なかった場合のリスクがあるということ。

 


それなのに、営業マンが1件目すぐに2件目を勧めてくるのか。

 

 

まず、投資に関心がある時点で優良ターゲットとして見られているということを自覚してください。

 

そして、1室買ったとしても可能な融資額である与信枠(年収の8倍)がまだ余っているので手元にお金はなくとも、まだまだ予算があると見なされているものです。

 

 

その結果、収支が赤字の物件を所有していると、自宅用のローンが組めなくなってしまうが、

営業側からすれば、そんなものは関係なく、住宅ローンを組む前に与信枠を抑えてしまいたいというのが本音です。

 


したがって、

失敗しないためには、将来的に複数棟を所有することを決めていたとしても、まずは1年運用してから次を考えることが重要なのです。

 

 


③自尊心を満たされたことが購入のきっかけになっていませんか?

 


もし、次の言葉を営業から言われたら気をつけてください。

 


「あなたなら、ローンの審査に問題ない」

 

 

社会的ステータスが高いと認識させるような自尊心をくすぐる言葉ですが、年収350万円でもワンルームマンションくらいのローンであれば通ってしまいます。

 

 

 

 

「一般には公開していない限定物件です」

 

 

運がよい、VIP待遇されてると勘違いしてしまいますが、裏を返せば、非公開(HPに載っていない)=知識がない人に対しては、利益をいくらでも上乗せできるということなので、注意しましょう。

 

 

 

 


「それだけ稼いでいるのであれば、節税になるから始めないと損」

 

投資している人が賢くて、してない人は遅れてる感を出して焦らせるやり方です。

 

とはいえ、実は、節税の効果を実感できるのは医師など高額納税者のみです。

 

さらに言えば、1年目の節税額が大きく、2年目以降が半減するので、見せられ方に惑わされないようにしましょう。

 

 

 


大事なことは、

営業マンのメリット提示や大丈夫を信じず、自分の知識を信じるということなのです。

 

 


④「もし、お金があったら自分が買いたい」は本心?

 


前提として、知っておいてほしいのが、

大半の営業は不動産運用した経験がないということ。

 

というか、したくてもできない人も多い現状です。

というのも、不動産営業という仕事は、コミッションがメインで基本給が低いからローンが通りにくいのです。

 


これを踏まえて信頼できる条件とは何でしょうか。

 

それは、

自分も実際に運用していて節税効果を感じているという言葉より

自分の確定申告書を見せてくれる人。

 

 

例えば、与信枠限界まで投資をしている営業マンが、本来なら自分が買いたいと言ったのであれば、信頼できるかもしれませんね。

 


よって、本当に信頼できるのは、自分も運用しているという言葉ではなく、自分自身の運用結果の確定申告書を見せてくれる人です。

(他の客の運用実績ばかり見せてくる人がいますが、その人がどうなのかを見定めてみてください。)

 

 

 

 

以上、新築不動産投資についての注意点の全体像でした。

 

私もいつか挑戦してみたいものです、、、