TABI-TATSU BLOG

衣食旅

住宅ローンについて、本質を理解していますか?

 

 

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 今回ご紹介するのは

「これを知らなければ損をする住宅ローンの借り方•返し方 」

 

数ある住宅購入ノウハウ本の中でも住宅ローンの借り方にフォーカスした一冊。

数字に強くない人でもわかりやすい表現で端的に書かれています。

 


ここでは、その中でも

 

適切な返済額の目安、住宅ローンの選び方、金利の選び方、フラット35

 

をご紹介します。

 

 

 

 


①生活にゆとりのある返済金額は?

 


まず、返済負担率と呼ばれる指標があります。

これは収入に対して、毎月の返済額の割合を示すものです。

 


一般的に返済負担率は20-25%以内がキツくないラインと言われています。

ただ、融資は35%くらいでもおりたりするから注意が必要です。

また、大手銀行の借入目安額は年収の8倍であり、住宅営業はこぞって融資額マックスで借りさせようとしてきます。

 

融資額が大きく見せられることで、自身のステータスが高いように感じさせられますが、

融資額はあくまで年収の5倍までにしておくが無難。

 

 


②住宅ローン以外のローンもある!

 


土地も含めての住宅ローンですよね?

 

けど、住宅ローンの融資が始まるのは、建物の引き渡しが終わってからなんです。

 

しかし、土地は契約してからすぐに金額を払っていかなければいけない。

 

そこで利用するのが、つなぎ融資と呼ばれるもの。

 

建物が完成するまではこのつなぎ融資を使用するのだが、この利率がまあ高い。

 

 

 

したがって、基本的には土地に対して頭金を極力注ぎ込める準備をしておき、ちょっとでもこのつなぎ融資をうける金額を抑えることが重要。

 


また、諸費用ローンと言われるローンがあります。

 

新築戸建ての場合住宅購入費用の10%ほど(新築マンションの場合は4%ほど)の諸費用がかかってきて、多くの人は諸費用分は一括で頭金として払ってしまうのですが、諸費用代を一括で払えない人もいます。

 

そんな人は諸費用も住宅ローンに組み込むことができるのですが、

諸費用を含めてローンを借り入れると、他で安い金利の銀行を見つけた時に、借り換えができないので、

諸費用を一括で払えない場合、諸費用は諸費用の為のローンを住宅ローンと別で組む

 

 

 

 

③正しい金利の選び方

 


主要な金利には変動金利と10年固定金利、35年固定金利があります。

 


その後の金利変化の影響をモロに受けるので、変動金利の方が固定金利より安く設定されています。

 


中には、金利が上がれば固定金利に変えればよいと考えている人がいますが、

金利が上がる時は必ず固定金利から。借り換えようと思った時には手遅れです。

 

とはいえ、変動か固定かどちらがよいかは人それぞれ。

 

ただ、低金利時代で、35年固定と変動の金利差が0.5%以内であれば、ほぼ100%固定を選ぶ人ばかりということをお伝えしておきます。

 


さて、変動金利について、もう少し詳しく見てみたいと思います。

 

 


変動金利には5年ルールと125%ルールと呼ばれるものがあります。

これは、半年に一回の金利見直しで金利が上昇しても5年間は返済額あげない上、5年後に上げても、現在の返済額の125%までというもの。

 

 

とはいえ、これは、押さえた分が後に回っているということなので、返済時期の先延ばしに過ぎない。

 

 

 

④よく聞くフラット35のメリット、デメリット

 


フラット35は

申し込みが70かつ完済が80未満で安定した収入がある場合に利用可能

 


メリットとしては、

  • 転職後、最初の給料が出た時点で申し込み可能
  • 非正規雇用でもイケる

 


デメリットとしては、

 

  • 民間の住宅ローンと異なり、事前審査が甘い→本審査で落ちることがあるので注意
  • 民間の住宅ローンではダンシンが無料で含まれてるのに、ダンシンの保険料が別途必要(1年で六万ほど)

 


ということがあげられます。

 

 

 

 

 

以上が住宅ローンの借りかた、返し方の大まかな目安となります。

 

 

これが正解というものはないので、自身のライフプランに応じた返済計画ができることを祈っています。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

親子リレー返済で親が亡くなった時は親の持分の年の分だけ返済したと見なされる

 

 

 

(マンション)

登記簿、内法の面積で50平米ないと住宅ローン減税受けられない。

 


中古より新築の方が評価額が高く、ローン通りやすい

 


新築マンションの場合、諸費用は物件価格の4%